投稿日：2025.05.12

大阪で「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザーとして活動している浅野と申します （プロフィール） 。現在は独立系の不動産コンサルティング会社を経営しています。 30年以上にわたり、一貫して不動産オーナーの土地の有効活用や賃貸マンション・アパートの入居率改善のお手伝いを行っています。中でも「事業総額80億以上、累計1万室の募集実績」をベースに体系化した「賃貸マンション・アパートの入居率を高める販促プログラム」の提供が得意です。「A4」1枚アンケートやマンダラ広告作成法を使っての「マイソク（募集チラシ）」作成や改善も定評があります。空室に困っているオーナー、入居率を高め戸数拡大を図りたい管理会社を応援していきます。

今回は、改めて賃貸アパートやマンションの空室対策において、なぜ「入居者アンケート」がそれほど重要なのか、生成AIを活用して仮説立案を高速化することでPDCAサイクルを早く回転させることで相乗効果を発揮する点について、その理由と活用法について掘り下げていきたいと思います。

1．なぜ入居者アンケートが空室対策に不可欠なのか？

賃貸経営において、多くのオーナー様や管理会社様が頭を悩ませるのが空室問題です。様々な対策が考えられますが、その第一歩として、そして最も重要なことの一つが「現状把握」です。つまり、「今、入居してくれているお客様が、なぜこの物件を選んでくれたのか？」その理由、すなわち物件の「強み」を正確に知ることです。

しかし、不動産業界の構造上、オーナー様や管理会社様まで入居者様の「生の声」や「お客様視点」の情報が届きにくいという現実があります。情報は複数の会社を経由してたどり着くため、顧客との距離が遠くなりがちです。だからこそ、積極的にアンケートなどを通じてお客様の声を取りにいく必要があるのです。

なお、この場合の入居者アンケートは「入居時アンケート」です。

退去時アンケートは、主に物件のサービスや設備の改善点を見つけることを目的としていますが、入居時アンケートはそれとは異なる重要な役割を担いますそれは、契約を決めてくれたお客様に、現に存在する設備やサービスの何が気に入られたのか、契約に至るまでに何が不安だったのか、そして競合物件と比較して何が決め手となったのか、といった販促段階における自物件の「強み」を発掘し、それを今後の入居者募集に活かすことを狙いとしています。

「入居時アンケート」で明らかになること
「A4」1枚アンケートの手法を用いることで、顧客の心理段階に沿った質問を通じて、具体的で価値のある情報を引き出すことができます。例えば、以下のような内容です。

• Q1：悩みや欲求: どのようなことで悩んでいたか、何を希望していたか。
• Q2：媒体: 何でこの物件を知ったのか。
• Q3：購入（契約）不安: 申し込むまでにネックとなったことは何か。
• Q4：決め手: それでも申し込むに至った決め手は何か（これが物件の「強み」となる）。
• Q5：住んでみての感想: 実際の入居者の生の声。

＜質問例＞

• Q1：どんなお部屋を「探して」いましたか？（悩みや欲求の深掘り）
  • 例：「静かで日当たりの良い部屋」「テレワーク用のスペースが取れる部屋」「ペットと一緒に快適に暮らせる部屋」など、具体的なニーズを把握します。
• Q2：この物件を「何で」知りましたか？（効果的な広告媒体の特定）
  • 例：特定のポータルサイト、口コミ、SNS、現地の看板など、費用対効果の高い媒体を見極めます。
• Q3：この物件を知ってから契約するまでに「何か不安な点」はありましたか？（契約障壁の明確化）
  • 例：「家賃が少し高いのでは…」「収納が足りるだろうか…」「夜道の暗さが気になる…」など、具体的な不安要素を把握します。
• Q4：それでもこの物件に「決めた一番の理由」は何ですか？（これが最強の武器＝物件のUSP）
  • 例：「日当たりの良さと静かさが想像以上だった！」「担当者の説明が丁寧で安心できた！」「初期費用が抑えられたから！」など、顧客が価値を感じた決定的なポイントが明らかになります。これが、今後の募集広告で最も訴求すべき「お客様の声」となります。
• Q5：実際に住んでみて、「ここがイイ！」と感じた点はありますか？（期待を超える価値の発見）
  • 例：「思った以上にインターネットが高速で快適！」「宅配ボックスが本当に便利！」「隣人の生活音が全く気にならない！」など、住んでみて初めてわかる隠れた魅力を発掘します。

実際にこのアンケートを実施することで、以下のような多くのメリットが期待できます。

• 今まで把握できていなかった入居者の「生の声」を知り、顧客満足度への意識が高まります。
• オーナー様自身が弱点だと思っていた点が、実は入居者にとってはそれほど重要でなかったり、逆に強みとして認識されていたりすることを発見できます。例えば、「部屋が少し狭い」と感じていても、一人暮らしの入居者にとっては「立地の利便性」や「室内の清潔さ」の方が重要だった、というケースもあります。
• 「TVモニター付きインターホンがあって安心だった」「インターネットが無料で助かる」「買い物が便利な立地が良かった」など、思わぬ設備や条件が決定要因になっていることが具体的にわかります。
• 契約の障壁となった点を把握し、具体的な対策を講じることができます。例えば、「収納が少ない」という声があれば、収納グッズを設置するなどの工夫が考えられます。

2．戦略的PDCAサイクルの高速回転が重要

そして、集めたアンケートは、貴重な財産です。これらを分析し、空室対策に活かしていくことが重要です。ここで重要なのは、戦略的にPDCAサイクルを回すことです。簡単な図で全体像を見てみます。

ここでの、もうひとつのポイントはAIによる仮説立案を行う「Plan」の局面です。ChatGPTなど様々なAIがありますが、間取り分析、強み立案においては、「Gemini」が最も詳細かつ的確なアウトプットをだしてくれます。※有料契約の「Advance」あるいは、無料でも使える「Google AI Studio」で最も高性能な「2.5Pro preview」を使います。

間取り図からだけでも、かなり詳細な分析とアピールポイントの提案がでてきます。ターゲット像や主なニーズ、ライフスタイルなどの情報を増やせば、さらに的確な絞り込みができます。重要だと判断された内容についてチラシや販促プロセスにおいて、訴求していきます。

3．まとめ：顧客理解とAI活用 – これが新たな満室経営スタンダード

賃貸経営は、もはや勘や経験だけに頼る時代ではありません。しかし、AIが全てを解決してくれるわけでもありません。

「人」にしか分からない生々しい感情やニーズを「入居者アンケート」で吸い上げ、それを「AI（Gemini）」という最新技術で客観的に分析し、具体的なアクションに繋げる。この「人間とAIの共創」こそが、これからの賃貸経営における新たなスタンダードです。

最初の一歩は、あなたの物件の「入居時アンケート」を見直すこと。そして、その声と物件情報を、一度、GeminiのようなAIに問いかけてみることです。そこから得られる新たな気づきと戦略が、あなたの物件を満室へと導く、確かな羅針盤となるはずです。

AIは無料でも試すことはできますので、ぜひ、いろいろとやってみてください。そこから、さらに実践的に活用していく場合は、全国各地にいる専門分野の違う「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザーが伴走します。

読んでいただき、有り難うございました。

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AIツールから生成された内容は、あくまでも予測や推測に基づいています。「A4」1枚アンケートをとり、生成された内容と比較することをお勧めします。これにより、AIの予測と現実のギャップを把握することができ、より効果的なコピーを作成することができます。
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