投稿日：2021.02.17

「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザー大阪支部の浅野と申します（プロフィール）。

主な仕事は、不動産オーナーさん向けに、「土地有効活用の企画」や「（賃貸マンション等の）空室対策（収益改善）」のコンサルティングをおこなっております。

今日は、賃貸アパート・マンションの空室を埋めたい不動産オーナーや管理会社の方へ向けて、空室対策でまず行うべき「現状把握」の重要性についてお伝えします。

賃貸アパート・マンションの「空室対策」では、まず「現状把握」が重要

空室対策を考える上で、最も重要なことは、

現状把握＝今、入居してくれている方（特に長期入居していたり、多い属性のお客様）に選ばれている理由（強み）を知る」ことです。

そして、その強みを伸ばす、活用することが費用対効果の面で有効な解決策になることが多いといえます。

家賃6万の部屋で150万以上のリノベーションは最適解か？

空室対策でよく提案される手法が「リノベーション」です。これは、古い賃貸住宅を間取りやデザイン、設備（キッチン、バスルーム等）を抜本的に変えることで価値を高める方法です。

注)リノベーション：「つくり変える」
間取りから内装・配管などすべてをゼロから考え直し、これから住む人たちの暮らしに合わせてつくり替えることで機能を刷新し、新しい価値を生み出す改修をリノベーションと言います。例えば、仕切り壁を取り払い光と風が通る広々としたリビングをつくる、ファミリー用のお部屋をひとり暮らしに適した間取りや機能に刷新する、等が挙げられます。

私のお客様でも、他社から50㎡ほどの2ＤＫを1ＬＤＫに変更するリノベーションを提案された方がいました。予算は150～200万とのことでした。もちろん、そのことによって、部屋は新しくキレイになり、入居者が決まる可能性は高いといえます。

ですが、家賃6万前後の家賃収入で150～200万もの投資を行い、仮に5千円家賃が高くなったとしても、投資回収には2～3年はかかることになります。

こういった提案には、「築年が古い部屋は新築並みにきれいにしないと入居者は決まらない」という前提（思い込み）に立っています。しかし、その前提は、一般論（多くの場合、新築あるいは築年が新しい部屋を望む）に基づく判断だといえます。

しかし、その前に、現在でもその賃貸アパート・マンションには長く住んでくれている入居者はどういうところが気に入って、長く住んでくれているのか、選び続けてくれているのかについて調べることはほとんどありません。

150万以上のリノベーションの代わりに、10万のコンセプトモデルルーム投資で満室になった事例

上記の事例である築30年の賃貸マンションの場合、下記のようなプロセスで取り組みました。

1）入居者リスト（レントロール）を分析
・今、住んでくれている入居者（顧客）の年齢、家族構成、引越理由、入居年数等を一覧表で確認
※他事業でいえば、現在、多くあるいは長く買ってくれている「ファン客の属性」を把握することと同じです。

2）多い属性の入居者を見つける
・その中で、共通の属性を持っている入居者を選ぶ（今回の場合、子育てをしているシングルマザーの方が多かった）

3）選んでくれている理由を知る
・これは可能なら、｢A4｣1枚アンケートを取り、Ｑ4（何が決め手となって購入しましたか？）の答えを確認する。取れない場合は、自動広告作成シートを使い、入居者のことをよく知る担当者が仮説を立てる。
・結果は、「部屋が2つある（2ＤＫ）」「和室が2室ある」「小さい子供を育てるには和室の方が使いやすい」「築年は古いけれど、昭和の懐かしい雰囲気（畳、建具等）」でした。

参考投稿：「アンケ－ト作成で失敗しないお客様の5つの行動心理を伝授します！」

4）それを基にコンセプトを再定義し、販売促進のツールとしてモデルルームで訴求する
・古いことを弱点としてではなく「昭和レトロ」としてプラスの価値として表現。実際のその世界観を体感してもらうために、家具小物等を配置したﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑを設置。

＜モデルルーム写真＞

モデルルーム以外にも、コンセプトを基に物件チラシを改善する等の販促改善を行うことで、無事、空室3室が満室になりました。

簡単に流れをまとめますと、

＜状況＞
・当時、築30年。和室2室の古い間取りで空室が増えて困っていた。
・お風呂もバランス釜（参考）だが、数十万かけて交換しても普通になるだけ。
・ただ、調べると子どものいる母親が複数世帯と多い（2部屋とも和室が必要なニーズ）。
↓
＜課題＞
・リノベーションしても、150万～200万以上で投資回収に時間がかかる（和室2部屋→洋室1ＬＤＫ等）。
・この古さ（珍しさ）を逆に活かせないか？
↓
＜方針＞
・そのためには古さを武器に出来るコンセプトの再定義し、わかりやすく訴求する

まとめ

現在、入居している方（お客様）の声を聞くこと、そのことによって、他のマンションやアパートではなく、その物件が選ばれている理由（他に比べての強み）を知ることは、ムダな費用をかけずに、費用対効果が非常に高い解決策を見つけることができる投資（時間や労力においての）です。

そのためにも、ぜひ、｢A4｣1枚アンケートを活用していくことをおすすめします。

詳しいことは、お近くの「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザーに相談してみてください。

ありがとうございました。

=====================

２月のセミナー開催情報
=====================

「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザーによるセミナー開催情報です。

・２/２２（月）無料ZOOMセミナー（昼の部）
　「A4」1枚アンケートでリピーターになってくれる
　 質の高い新規客を集める３STEP

・２/２２（月）無料ZOOMセミナー（夜の部）
　「A4」1枚アンケートでリピーターになってくれる
　質の高い新規客を集める３STEP

・２/２５（木）愛知県
　第17回「A4」1枚アンケート実践勉強会 in アッシュデザイン

詳細・お申し込みはこちらから
https://a4kikaku.com/a4/

• 一覧へ戻る