投稿日：2022.12.23

大阪で「A4」1枚アンケート広告作成アドバイザーとして活動している浅野と申します （プロフィール） 。現在は独立系の不動産コンサルティング会社を経営しています。 30年以上にわたり、一貫して不動産オーナーの土地の有効活用や賃貸マンション・アパートの入居率改善のお手伝いを行っています。中でも「事業総額80億以上、累計1万室の募集実績」をベースに体系化した「賃貸マンション・アパートの入居率を高める販促プログラム」の提供が得意です。 「A4」1枚アンケートやマンダラ広告作成法を使っての「マイソク（募集チラシ）」作成や改善も定評があります。空室に困っているオーナー、入居率を高め戸数拡大を図りたい管理会社を応援していきます。

先日、佐々木こづえアドバイザーのＦＢライブにて「不動産賃貸物件の強み発掘」をテーマに対談させていただきました。今回は、ライブでお伝えした内容を中心に、少し整理して書いてみます。なお、当日、ライブをお聴きいただいていた参加者の方から、大きなヒントをいただきましたので、そのこともシェアできればと思います。

1．マンダラ広告作成法の質問の1つである「他よりライバルに勝っている部分は？」を考えることが強み発掘の基本

発売1年強で、既に多くの方にお読みいただいている岡本達彦先生の下記書籍で紹介されている「マンダラ広告作成法」。

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商品やサービスの強みを考える際には、 「他より勝っている部分は？」 という質問と、それに関連する8つのキーワードに沿って、考える事が非常に有効です。ただ、私が不動産オーナーさんと一緒にこのマンダラ広告作成法シートを使って、自分の物件（賃貸マンションやアパート）について、強みを書き出すときに2つ3つ書いてから、すぐに手が止まってしまう方が時々いらっしゃいます。

そういうときは、ほとんどの場合、現場の情報が不足していることが多いと感じます。頭の中にある記憶を頼りに書き出すだけではどうしても限界があります。そのような時には、マンションであれば、平面図等の情報を見ながら、どんな特徴があって、それはどのようにお客様（入居者）にとって良い事をもたらすのか等をできるだけ多くリストアップしていくことが必要です。

次に、その時に役に立つ2つの方法を紹介したいと思います。

2．場所を限定して、場所毎に強みや特徴を書き出していく方法

部屋全体、ましてマンション一棟全体を対象に、どんな特徴や強みがあるかを考えようとすると、すぐに思い浮かぶいくつかの大きな項目を書いた後、止まってしまったり、抜け漏れがあったりして、なかなか書き出す数が増えません。

そのような時には、部屋の中を場所（スペース）別に区分けして、一つ一つ順番に考えていく方法をおすすめします。例えば、玄関周りなら、まず、そこにあるもの、機能だけに集中して書き出す感じです。そして、頭の中で行わずに、必ずできるだけ詳細な平面図を見ながら（更には色を塗ったり、メモを書き込みながら）考えていきます。

例えば、玄関周りならば、上記のような内容が考えられます。そこにあるもの、寸法、特徴、メリット等を書き出していくことです。これを書く場所毎に行っていくと、けっこうな数が集まってきます。ポイントは、限定した場所だけに集中し、他の場所のことは考えない事です。

ちなみに、こういった平面図や写真を見ながら行うことも頭の中の記憶だけに頼って考えるより、はるかに効果はありますが、更に有効なのは、マンダラ広告作成法シートや図面、書き出しシートを持って現地に行き、同じように室内を場所別に区分けして順番に取り組んで行くことかと思います。現地を見ながらだとおそらくもっと多くのことに気づくことができます。ぜひ、やってみてください。

3．お客様（入居者）が見る順番で時系列で区切って書き出す方法

次は、部屋を含めたマンション全体での特徴や強みを書き出す方法です。これは、お客様が始めてこのマンションを案内されたときに、何をどの順番で見ていくか、その際に何が見えるか、そしてどう感じるかをできるだけ客観的な視点で書き出していきます。

これも、簡単なチャートを使って説明してみます。

上記のように、ほとんどの流れは共通です。外観から始まり、順番に見ていくことが多いといえます。まず、外観の第一印象、それぞれのステップで目につくこと、感じることの集積が、最終的にこの部屋で申し込もうと思うかどうかに強く影響します。

ですので、それぞれの時系列のステップ毎に良い印象を与えられるように改善していくことが基本となります。ちなみに❽室内については、前項で述べた「場所別法」で考えます。ある程度、部屋が気に入ったら、帰りに周辺について見たり、調べたりしていくことになります。よって、可能なら、室内から持ち帰ってもらう資料に、周辺マップや周辺施設リストなどで情報提供しておくと他物件との差別化にもなって良いといえます。

時系列については、上記は現地に着いてからのミクロな局面についてのみとなります。余力があれば、集客導線全体についても、同じように分けて考えていくことができるとさらに良いです。

4．まとめ～共通して必要となるのは「観察力」～

冒頭に述べましたように、先日のライブでご参加された方から、「つまり観察することが大事なのでは？」というような主旨のすばらしいコメントをいただきました。まさに、できるだけ顧客視点に立つことができるよう、思い込みにならないように、「事実を観察していく力＝観察力」が必要になるのだと思います。

場所別、時系列で考える方法は、その補助線のようなものです。慣れてくれば、もちろん、ある程度は頭の中で場所別、時系列で考えることができるようになってきます。特に、現地の状況、何が強みかなどの情報を把握していくための質問をする際に役に立つと実感しています。

なお、今回は、題材として不動産の賃貸マンション、アパートの話しをしましたが、店舗を持ってビジネスをされている方（飲食やクリニック、整体、物販等）でも同じ視点で活用できると思います。

マンダラ広告作成法の効果を高めるための補助線として、ぜひ取り組んでみてください。

読んでいただき有り難うございました。

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